Politycy od dziesięcioleci nie potrafią rozwiązać problemu mieszkaniowego. My wiemy jak tego dokonać i poniżej sygnalizujemy rozwiązanie.Oczywiście trzeba wdrożyć równolegle wszystkie pomysły, a przynajmniej ich większość. 
Ponieważ wiemy, jak to zrobić, przygotujemy rozbudowany program społeczno – polityczny, z projektami zmian legislacyjnych i spisem implementacji procedur, łącznie z koniecznym do obsługi oprogramowaniem. Potrafimy opracować instrukcje, przeprowadzić szkolenia, wdrożyć oprogramowanie i infrastrukturę informatyczną na terenie całego kraju potrafiącą rejestrować i analizować informację z każdego silosu danych. A czy politycy potrafią nam w tym pomóc?
Konieczne działania
Zanim się namyślą, już teraz rekomendujemy i hasłowo wskazujemy, że dla rozwiązania problemów z mieszkaniami w Polsce, koniecznym jest:
– Uznanie mieszkania dla suwerena polskiego prawem społecznym. Ucinając czczy i pusty poznawczo spór populistyczny czy mieszkanie jest prawem czy towarem.
– Przeprowadzenie badania, spisu, który udowodni czy brak mieszkań jest problemem ogólnym na terenie kraju, czy lokalnym w wybranych lokalizacjach, czy może jest problemem społecznym dla pewnych grup obywateli, czy jest sprowadzany do formuły przeludnienia mieszkań z jednej strony a z drugiej mody tezauryzacji lokali w formie pustostanów.
Nie myślmy o problemie w kategoriach rynku a pojęciami sektora mieszkaniowego. Operujmy pojęciami gospodarstw domowych i lokali rozumianych jako odrębne pokoje dla poszczególnych ludzi. Poniżej podamy wskazówki jak to policzyć.
– Stymulować silniej podaż niż popyt.
Współcześnie w Polsce rocznie oddajemy do użytkowania mniej lokali aniżeli w PRL-u w czasach Edwarda Gierka. Budynki z tego okresu wznoszone w technologii wielkiej płyty właśnie wkraczają w okres wyczerpywania się aprobat technicznych na bezpieczne korzystanie. Do dziesięciu lat w przyszłości koniecznym będą rozbiórki pierwszych budynków spółdzielczych zbudowanych z wielkiej płyty. Postępuje dekapitalizacja substancji. Wyburzenia budynków grożących zawaleniem się to koszty, czas i osobiste dramaty oraz kolizje komunikacyjne. Pamiętajmy o zużyciu technicznym i społecznym budynków. Dewastacja i deprywacja zniszczą wkrótce cześć, dzisiaj wykorzystywanej, substancji mieszkalnej.
Czego, gdzie i komu brakuje by godnie mieszkać? Oto jest kluczowe pytanie społeczne. Opowiadamy się by w ramach statystyki publicznej i łączeniu silosów informacji oraz samo spisów Państwo i samorządy rozpoczęły następujące działania:
– Utworzyć ogólnopolski, wieloźródłowy, cyfrowy rejestr budynków i lokali.
Do zasobu powinny spływać dane:
z aktów notarialnych umów kupna i sprzedaży;
umów najmu;
wniosków o dotacje nośników energii;
podatków lokalnych gruntowych i od nieruchomości;
deklaracji podatkowych, w tym amortyzacji nieruchomości;
kart meldunkowych;
informacji osobowych z NFZ;
rozliczeń osób fizycznych i prawnych ZUS i KRUS;
programów modernizacyjnych;
z zasobów spółdzielni mieszkaniowych i spółdzielni zakładowych;
rejestrów świadectw energetycznych;
umów usług teleinformatycznych i telewizji abonamentowej oraz internetu;
ubezpieczeń prywatnych, majątkowych i komunikacyjnych;
dostaw mediów;
rejestru zabytków;
spisów MOP-su i bezdomnych;
rejestrów wyborców i uczestników referendów;
stanu studentów akademickich i uczniów szkół powszechnych;
docelowo katastru.
Rejestry świadectw energetycznych to przykład marnotrawienia czasu społecznego. Nie działają jako system i nie tworzą wiedzy ani nawyku, nie wpływają na działania społeczne. Są wysiłkiem po nic.
Podatki
– Opodatkowanie najmu
Zasada kary i przywileju. Uprzywilejowany zgłasza by zachować dobro. Nie zgłaszający po wyłapaniu ponosi karę grzywny porządkowej. Instytucje publiczne aktualizują sytuację. Krzyżowe kontrole beneficjentów i obciążeniem mediów i kubaturom budynków z map satelitarnych pozwolą ustalić ilość mieszkań, izb i co istotne które z nich są pustostanami. Pustostan dla przykładu nie dostanie ulgi wzrostu cen nośników energii i kosztów stałych przesyłowych, bądź zwrotu podatku VAT od najmu udzielonego osobie uprawnionej do ulgi.
VAT od czynszu 23% dla każdego, lecz osoby prywatne władające do 7 izb i/lub 250 mkw p.u. na własny wniosek zwolnienie z podatku, jeśli mają umowę ryczałtową dla przychodów bez amortyzacji kosztów. Ograniczone zamrożenie cen nośników energii do spełnienia warunków brzegowych uznanych jako sprawiedliwe.
Amortyzowane i/lub podmioty gospodarcze lub posiadacze kilku mieszkań zasady dochodowe lub ryczałtowe, lecz od przychodów odprowadzają VAT – UWAGA wynajmujący, gdy zgłosi umowę to połowę kwoty VAT dostaje rekompensaty z budżetu. Zwiększenie kosztów stałych dla pustostanów będzie para podatkiem.
– Podatek katastralny w fazie wprowadzania zaprojektowany być musi w formule spisu i opisu właścicielskiego. Pomocne będą formularze tabelaryczne wyszacowane w skali wartości lokalnych oparte na szablonach wyceny masowej. Oświadczenia będą weryfikowane a nie złożenie deklaracji o stanie i wartości karane grzywną. Podana wartość i opis stanowić będzie podstawę do przyszłych rozliczeń z ubezpieczycielem i/lub organem wywłaszczającym.
Koszt najmu i eksmisja
– Rozwagi wymaga zamrożenie cen najmu, dla tych, którzy umowę zgłoszą samorządowi do rejestru wsparcie trzeba poszerzyć o bezpłatną analizę czy właściciel nie zastosował klauzul abuzywnych w dokumencie i w jaki m stanie użycza lokal. Model stosowany jest w kilku aglomeracjach na świecie. Zdał egzamin w czasie pandemii. Ubezpieczyciel winien objąć ochroną stan substancji lokalu, jego stanu technicznego i wyposażenia oraz płynność płatności czynszów jako polisa obowiązkowa dla wszystkich uczestników rynku. Podobną asekuracją należy objąć ryzyko zaległości w dostawach mediów – szkodzący nie uzyska rekomendacji instytucji finansowej przy kolejnej umowie.
– Nabrzmiały jest problem skuteczności eksmisji, zajęcia mieszkań przez dzikich lokatorów, ryzyko roszczeniowych niepłacących najemców dewastujących mieszkania. Dla ochrony prawa własności pilnej regulacji wymaga prawo najmu i prawa lokatorów w stosownych przepisach, z kodeksem cywilnym włącznie.
Problem mieszkaniowy w najbliższych latach się pogłębi, przede wszystkim z powodu istotnych zmian społecznych opartych na wymuszonych ruchach grup ludzkich. Przeludnienie i braki lokalów odczujemy z powodu nasilenia migracji wewnętrznych wywołanych gwałtowanym wzrostem kosztów utrzymania lokali. Rynek pracy po doświadczeniach pandemicznych wpłynie na przesunięcia centr usług intelektualnych. Pandemia i wojna Rosji z Ukrainą doprowadzą do pojawienia się milionów imigrantów w dużych miastach, w których mają szansę znaleźć źródło utrzymania się i podjęcia prób integracji bądź asymilacji.
Nie wiemy jak zachowa się diaspora polska na świecie. Mobilność młodzieży uczącej się i pracującej za granicami jest nie przewidywalna. Pamiętajmy, że osoby z obywatelstwem polskim mające źródła utrzymania w innych krajach w naszym systemie bankowym nie mają zdolności kredytowej i historii rzetelności ekonomicznej. Na kursie kolizyjnym są dwa zjawiska. Kryzys hipoteczny wywołany zmianą ceny pieniądza i niskie obciążenie w skali kraju substancji mieszkaniowej kredytem i hipoteką. Z jednej strony mamy pasywa, które może służyć jako zabezpieczenie inwestycji, które powinny być wsparte przez sektor bankowy i Państwo a z drugiej strony stoimy przed groźbą egzekucji własności z powodu zbyt drogiej obsługi już zaciągniętych zobowiązań.
Być jak…
Szwajcaria, Singapur i Norwegia to trzy przykłady jak w różny sposób realizowany jest model państwowego budownictwa mieszkaniowego. Każdy z obywateli musi mieć dostęp do zasobów lokali komunalnych. Tylko taki rozproszony egalitarny model w dłuższej perspektywie nie piętnuje uboższych, chroni przed tworzeniem gett biedoty oraz rozprasza skupiska imigrantów wtapiając poszczególne jednostki we wspólnotę społeczną. Kluczowa jest lokalizacja. Skłaniamy się do tezy, którą trzeba udowodnić, że w Polsce mamy wyspowe braki mieszkań i lokalne przeludnienia lokali. Budować trzeba tam, gdzie brakuje izb i w kolejnym kroku rozważać problem współdzielenie kosztów budowy i utrzymania mieszkań dla osób mniej zamożnych, bądź młodzieży wkraczającej w dorosłe życie. Wydaje się, że przed nami regionalizacja przepisów i delegacja części kompetencji samorządom, oczywiście z zapewnieniem finasowania zadań zleconych i powierzonych z centralnego budżetu. Sięgnijmy zatem do podstawowego instrumentu, władztwa planistycznego, w szczególności do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowe plany
Miejscowych planów nie było, nie ma i nie będzie. Zmuszania odgórne samorządów już się dawniej nie sprawdziło, powstawały luki planistyczne. Trzeba użyć kija i marchewki. Za gospodarowanie przestrzenią poprzez Decyzje o Warunkach Zabudowy niech gminy płacą stawki opłaty urbanistycznej, np. 10% wartości gruntu, na rzecz Urzędu Marszałkowskiego. Do uchwalonych m.p.z.p. warto dopisać uprawnienie, że grunt inwestycyjny, nie wykorzystany dla celu planistycznego przez 10 lat od pozyskania możliwości przechodzi na rzecz samorządu za odszkodowaniem ustalonym według aktualnego sposobu korzystania.
Przykładem jest uchylenie umowy o użytkowanie wieczyste dla terenów, dla których nie zrealizowano celu oddania nieruchomości w korzystanie czasowe. Ponadto, prowokując wszystkich posiadających tereny inwestycyjne i konfliktując ich z większością suwerena chcącą godnie mieszkać, niechaj gmina ma prawo w nowych planach zagospodarowania dokonywać wywłaszczenia planistycznego.
Tereny z banku ziemi by weszły do obrotu inwestycyjnego będą mogły być obciążane opłatą stałą za marnotrawstwo zasobów. Podaż gruntów i podaż lokali wzrosną, gdy w planach, wzorem np. Skandynawii, deweloper zostanie dla konkretnego terenu zobowiązany do zbycia istotnej części wybudowanej substancji lokali po cenach odtworzeniowych budynków ustalanych przez Wojewodów dla celów rozliczeń inwestorskich. Co więcej. Znane są przykłady, że gmina przekazuje grunt a deweloper teren uzbraja i zabudowuje, gdy samorząd sam komercjalizuje mieszkania w porozumieniu bankiem.
Państwo nie musi samo budować, lecz może samo wybierać własne tereny do zabudowy i zawrzeć z deweloperem umowę na wybudowanie w określonym terminie, standardzie i cenie, samodzielnie dysponując tak pozyskanymi lokalami. Nie będzie to wolny rynek, rynek drapieżny. Lecz transparentny i kontrolowany przez wyborców segment polityki społecznej w sektorze mieszkalnym. Jeśli nie działa niewidzialna ręka rynku, bo elastyczność ceny izby sprzyja żerowaniu na biedzie i konieczności ludzkiej potrzeby mieszkania to my wszyscy musimy objąć władzę ochrony wartości ludzkich, dać ludziom schronienie.
– Konieczna jest uproszczona polityka planistyczna, szybka ścieżka od Studium do WZ i/lub m.p.z.p. Porzućmy złe wspomnienia partnerstwa publiczno – prawnego. Wgląd w dokumentacje inwestorską instytucji bankowej finansującą zadanie budowalne powinien rozwiać obawy korupcji urzędniczej. Szkoda pomysłu kooperatywy mieszkaniowej, wdrożona ustawa jest źle uchwalona. Czas korzystać z fachowców legislacyjnych by przypadkowi politycy nie robili kampanii wyborczych kosztem przyszłości Polek i Polaków.
Spółdzielnia i już
Odkurzmy spółdzielnie. Każdy spółdzielca ma jeden głos nie powiązany z udziałem we współwłasności. Grupowa kontrola daje nowe możliwości. W oparciu o spółdzielczość można budować społeczne mieszkania czynszowe i mieszkania socjalne. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu obciążone jest tylko dziedziczeniem. Można by wykluczyć najem i oddawanie do korzystania osobom trzecim, poza zstępnymi. Bez praw rynkowych z tytułu własności mieszkania w długich okresach rotować będą za wolą samorządu wśród osób, których nie stać na własność. Ceną dostępu będzie czynsz ustalony w wysokości pozwalającej odbudowywać zdekapitalizowaną substancje, ba nawet instytucje mogłyby poprzez dopłaty do czynszu regulować dostępność mieszkań dla poszczególnych grup społecznych. Mieszkania lokatorskie to model sprawiedliwego społecznie TBS-u. Jest duża luka w lokalach dla niżej uposażonych. Na osiedlach spółdzielczych można zdywersyfikować sposób pozyskania lokalu wprowadzając mieszaną formę własności, własnościowe prawo do lokalu czy pełna własność z udziałem w gruncie. TBS i program „mieszkanie plus” pozwalały sprzedać mieszkanie po zwróceniu kosztów Państwu. Czy nie jest to błędów rozdawnictwa lokali komunalnych z ostatniego dziesięciolecia minionego wieku? Większość mieszkań po konsumpcji bonifikat została zbyta. Władza nie powinna rozdawać tego czego i sama nie ma.
Spółdzielnie powinny być wyposażane w grunty od samorządów i od Skarbu Państwa w zamian za realizację polityki mieszkaniowej. Powielić trzeba zapisy o prawie wykupu i prawie nakładania kar na użytkownika, które stosowane są w rozporządzenia w użytkowaniu wieczystym, gdy spółdzielcy nie będą realizowali zabudowy celowej. Decyzyjność spółdzielców oprzeć warto na modelu finasowania banku lodowego w Azji. Istotna jest kontrola celu i procesu inwestycji. Problem własności i dysponowania środkami skutecznie realizowany jest przez powszechność prawa głosu – spółdzielczy akcjonariat uczy odpowiedzialności.
Podobnie powinny funkcjonować osiedla zakładowe, których wybudowanie w całości powinno być rozliczone z podatkami a być może przywilej mieszkania nie będzie obciążony daninom ZUS. Powstaną strefy przemysłowe wyznaczone wraz z zobowiązaniem budowy osiedla pracowniczego z przywołaniem modeli IXX kapitalizmu niemieckiego, który tak szybko wzniósł Łódź.
Cena pustej przestrzeni
Innym źródłem terenów i środków na politykę mieszkaniową jest instytucja własności warstwowej. Emfiteuza (użytkowanie czasowe) przestrzeni do zabudowy powietrza nad dworcami kolejowymi bądź innymi budowlami liniowymi o niskiej wysokości. Można sprzedać prawo zabudowy terenu nad stacjami kolejowymi, pętlami autobusowymi, stadionami sportowymi. Zgoda na zabudowę czasową wydawana będzie po opłacie pierwszej w wysokości 15% wartości rynkowej prawa a beneficjentem będzie Skarb Państwa oraz samorząd w proporcjach zależnych od udziału w gruncie. Opłaty roczne ustalony być powinny na poziomie 3% wartości gruntu. Okres oddania w użytkowanie mieścić się powinien od 30 do 50 lat. Po okresie umownym nakłady przechodzą na własność samorządu. Instrumentem przeciwdziałania dewastacji pod koniec okresu umownej dzierżawy będzie depozyt, akredytywa, prawo skrócenie czasowych warunków umownych wskutek zauważenia złego gospodarowania mieniem. Pamiętajmy, że przy stawce 3% wartość bazowa podwaja się po 24 latach. Przez to trzeba rozumieć, że właściciel w czynszu co 24 lata dostaje zwrot nominalny wartości terenu realizując środkami inwestora funkcję społeczną z prawem do przejecie substancji w użytkowanie po wypełnieniu czasu umowy dzierżawy powierzchni nad własnym gruntem. Oczywiście relacje współkorzystających oparte będą na służebnościach. Wiemy, jak dostosować przepisy, procedury i instrumenty informacji publicznej by nie doszło do kolizji interesów.
Więcej ziemi
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego UKUR blokuje ziemię w miastach. Pilnym jest uwolnienie terenów aglomeracji miejskich z rygorów obowiązku utrzymania kultury rolnej w 5 lat od nabycia terenu pod rygorem ekwiwalentu rekompensaty własności otrzymanym odszkodowaniem z tytułu wywłaszczenia terenów rolniczych na rzecz KOWR.
Dywersyfikacja źródeł finasowania. Do uruchomienia i do wykorzystania jest rozproszony kapitał społeczny. Jednym z pomysłów jest odwrócona hipoteka. Naszym zdaniem akceptowana będzie procedura, że jednostka samorządu terytorialnego (j.s.t.) kupuje lokal od osoby fizycznej, która może w nim mieszkać do śmierci. Zapłata części ceny, tej pozostałej po przelaniu 1/3 wartości rynkowej, odbywać się będzie w kwartalnych, nieoprocentowanych, lecz co roku waloryzowanych ratach. Ilość, tj. długość spłaty wpływająca na jej nominalną wysokość ustalana będzie w zgodzie z datą planowanego przez GUS dożycia podawaną w dacie aktu, nie dłużej jednak jak do chwili śmierci. Prawo spłat nie będzie dziedziczone z wyjątkiem współmałżonka, który przejmie warunki po śmierci partnera/ki. Osoby starsze w taki sposób pozyskają środki na opiekę z ominięciem spadkobierców a samorząd zapłaci w ratach nie więcej aniżeli wartość rynkowa pamiętając jednak, że będzie beneficjentem przedwczesnej śmierci odbierających świadczenie ceny zbycia lokalu w modelu odwróconej hipoteki.
Mieszkanie dla wszystkich
Program mieszkaniowy musi być dla wszystkich. Dedykowany być powinien dla każdego. Nie istotny jest wiek i pozycja społeczna. Taki sam mechanizm obowiązywał w czasie komunalizacji. Starsi mają zdolność kredytową i wolę opuszczenia domów i lokali z centrum miast i miasteczek w móc zamieszkać w apartamentach lepiej przystosowanych do ich potrzeb i możliwości. Oczekują innej infrastruktury. Wypatrują opieki i spokoju. Ustąpią miejsca innym, gdy uzyskają środki na przeprowadzkę. Często dysponują zbyt dużą i nazbyt drogą w utrzymaniu nieruchomością, którą chcą spieniężyć dla uzyskania środków na płatną opiekę. Lokalizacja dobra dla ludzi aktywnych nie zawsze jest najlepszą dla osób starszych lub w innych okolicznościach dla osób kształcących się. Konstrukcja i technologia budowy budynku ma znaczenie. Komunikacja i dostęp do dóbr publicznych różnie są wartościowane. Nie korzystamy z dóbr migracji wewnętrznej. Mobilność społeczna wspierana zewnętrznie usunie wiele map zagęszczenia w lokalach. Wysokie koszty utrzymywania pustostanów, gdy wzrośnie podaż lokali na rynku zmuszą właścicieli do oddania ich w najem. Takie zjawisko odczujemy szybko. Poprzednie instrumenty będą wpływały na sektor mieszkalny w perspektywie wieloletniej.
Marsz trzeba zacząć od pierwszego kroku. Przez bród kłopotów idźmy po kamieniach. My wiemy jaką drogę w Polsce można wyjść z deficytu lokali i nadmiernego zagęszczenia ludzi w mieszkaniach. Chcecie pomożemy – co Wy na to?
Witold Solski, przewodniczący OZZS „wBREw”